У Вознесенську обговорювали земельне питання для ОСББ

9 червня у Вознесенську на круглому столі обговорювали питання передачі прибудинкових території у власність або користування ОСББ та ЖБК. Основний акцент було зроблено на процедурні питання – яку землевпорядну документацію необхідно виготовляти: проект відведення землі чи технічну документацію із землеустрою. 

Для ОСББ та ЖБК міста це питання принципове – технічна документація коштує в двічі дешевше і виготовляться в двічі швидше. Тому, головним питанням круглого столу було: «Чи законно передавати прибудинкову територію ОСББ та ЖБК через виготовлення технічної документації?» 



Позицію ОСББ та ЖБК міста представляли члени Коаліції, в яку входять більш ніж 35% об’єднань міста. Коаліція була створена з ініціативи громадської організації «Агентство економічного розвитку», яка реалізує проект «Удосконалення процедури безоплатної приватизації прибудинкових територій багатоквартирних будинків» при фінансовій підтримці Міжнародного Фонду «Відродження»
Позицію місцевої влади представляли представники відділу земельних ресурсів міської ради та міський голова – Гержов Ю.І.
Позиція державних органів була представлена працівниками відділу Держкомзему у м. Вознесенськ.
Позиція Коаліції ОСББ та ЖБК: 

- прибудинкові території передаються без зміни цільового використання;
- під час будівництва будинків видавались рішення виконкому про виділення землі, земельна ділянка відводилась та визначалась в натурі, а також видавався акт на право користування земельною ділянкою;
- основна відмінність між технічною документацією та проектом – це рівень погоджень. При однаковій геодезичній частині проект додатково погоджується в санітарних, природоохоронних органах та органах культурної спадщини – звідси і вартість і строки виготовлення. 
Так як, при будівництві будинку всі ці погодження з відповідними органами були зроблені – зараз в цьому немає потреби і це зайве витрачання грошей і часу;
- в Україні є приклади використання спрощеної процедури (через технічну документацію) передачі прибудинкових території ОСББ – на прикладі Львівської міської ради;
- отже, передача прибудинкової території має відбуватись через виготовлення технічної документації, так як це відповідає чинному законодавству (див. нижче детальну аргументацію), сприяє розвитку ОСББ і задовольняє потреби міста з впорядкування земельних відносин в місті. 

Позиція Держкомзему: 

- для передачі прибудинкових територій ОСББ та ЖБК однозначно необхідно виготовляти проект відведення;
- на сьогоднішній день змінились санітарні і пожежні норми, тому необхідно виготовити проект і погодити його як це передбачено Порядком КМУ;
- різниця у вартості проекту і технічної документацію буде невелика тому, що в технічній документації потрібно буде робити великий обсяг геодезичних робіт.
Позиція міської влади:
- під час проектування будинку відводилась площа з урахуванням будівельних майданчиків, а фактична прибудинкова територія після закінчення будівництва була меншою;
- за часи існування будинків відбулось багато змін: частина площі могла бути відчужена, з’явились прибудови, пройшло ущільнення і теперішня прибудинкова територія не відповідає запроектованій;
- в цьому питанні до кожного будинку необхідно підходити індивідуально;
- є можливість попередньо виготовити кадастровий план ділянки з нанесенням червоних ліній і узгодити всі спірні моменти, а потім в технічній документації встановити фактичні межі і видати правовстановлюючий документ. Але ця процедура потребує додаткового вивчення;
- якщо виготовлення технічної документації є законним, то це буде найбільш оптимальний варіант, який дозволить сприяти розвитку ОСББ та забезпечить прискорення впорядкування земельних відносин в місті.
Резолюція круглого столу: питання про можливість передачі прибудинкової території багатоквартирних будинків через виготовлення технічної документації потребує додаткового вивчення та аргументації. Для цього необхідно:
- детально вивчити існуючий практичний досвід з цього питання, а саме процедуру яку використовує Львівська міська рада;
- отримати офіційні роз’яснення уповноважених органів на державному рівні;
- провести аналіз вартісних показників виготовлення технічної документації та проектів землевідведення у випадку оформлення прибудинкових територій;
- підготувати пропозиції по удосконаленню процедури оформлення правовстановлюючих документів на прибудинкову територію ОСББ та ЖБК на місцевому рівні.
Круглий стіл проходив в рамках проекту «Удосконалення процедури безоплатної приватизації прибудинкових територій багатоквартирних будинків», який виконується за підтримки Міжнародного фонду «Відродження».
Додаткова інформація за тел.:(05134) 3-22-50, або на сайті www.aer.net.ua

Детальна аргументація позиції Коаліції ОСББ та ЖБК
Законодавча підстава: 

1. Відповідно до п.1 ст. 41 та п. 4 ст. 42 Земельного кодексу України, розміри прибудинкових територій ОСББ та ЖБК визначаються на підставі: затвердженої містобудівної документації, проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.
2. Закон України «Про землеустрій» визначає два види землевпорядної документації, які виготовляються для оформлення правовстановлюючих документів на землю: ст. 50 «Проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок»; ст. 56 «Технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку».
3. Відповідно до п.2 ПОСТАНОВИ КМУ від 26 травня 2004 р. N 677 «Про затвердження Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок» - проект відведення земельної ділянки не розробляється у разі, коли земельна ділянка, межі якої визначено в натурі (на місцевості), надається у користування або безоплатно передається у власність без зміни її цільового призначення. 

Отже:
1. Земельний кодекс говорить про те, що для передачі прибудинкової території має бути відповідна землевпорядна та містобудівна документація.
2. Серед такої документації, яку може замовити ОСББ чи ЖБК: технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку та проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок.
3. У випадку, якщо межі прибудинкової території визначені в натурі і ділянка передається без зміни цільового призначення – проект не виготовляється, а отже виготовляється технічна документація.

На думку Коаліції: Прибудинкова територія передається без зміни цільового призначення і її межі визначені в натурі тому має виготовлятись технічна документація. Непорозуміння з приводу цього твердження виникає в частині - «межі визначені в натурі». Для аргументування цього твердження Коаліцією була проведена пошуково-дослідницька робота а саме:
1. Встановлено, що відповідно до ст. 10 Земельного кодексу СРСР 1970 р.:
- надання земельних ділянок в користування виконувалось в порядку відведення;
- використовувати земельні ділянки, межі яких не визначені в натурі, було ЗАБОРОНЕНО;
- право на землю посвідчувалось актом на право користування.
2. Знайдені офіційні роз’яснення Держкомзему Запорізької області де сказано, що межі прибудинкових територій визначені в натурі у разі якщо:
- є рішення уповноваженого органу про відведення та акти встановлення меж на місцевості, але правовстановлюючі документи не видавалися;
- проект відведення та техдокументація по встановленню меж не збереглися, але у користувача є правовстановлюючий документ на земельну ділянку;
- в генеральному плані запроектовані квартали житлової та громадської забудови, детально пророблені у проектах детального планування території із визначенням та затвердженням червоних ліній вулиць;
3. Відвідано Миколаївський архів, де були знайдені рішення міського та районного виконкомів, в яких говорилось про виділення земельних ділянок під будівництво багатоквартирних будинків в місті Вознесенськ. Другим пунктом в рішенні зазначалось – архітектору міста видати початкові данні для проектування та визначити межі прибудинкової території в натурі.
4. Головою ОСББ «Енергетик» Марченко Л.Г., були знайдені в архівах підприємства - забудовника, документи на будинок в тому числі:
- дозвіл на будівництво з посиланням на рішення райвиконкому про відведення землі;
- договір з проектним інститутом «Діпромісто» на проектно-вишукувальні роботи, в тому числі геодезичні;
- план-схему забудови в масштабі 1:500 виконану «Діпромістом» на геодезичній основі з виказанням площ забудови, координатами та точками прив’язки;
- протокол засідання містобудівної ради обласної архітектури, на якому була затверджена проектна документація на будинок;
- лист голови виконкому до керівника підприємства забудовника з вимогою надати правовстановлюючі документи на землю (на листі від руки зазначено, що акт відводу землі під будинок вже виготовлений).
5. Представником ЖБК «Удача» були знайдені планувальні схеми виготовлені інститутом «Агропроект» та акт на постійне користування земельною ділянкою, виданою райвиконкомом для будівництва будинку, із зазначеною конфігурацією ділянки.
6. Встановлено, що в архітектурі міста зберігаються схеми детального планування забудови «Північного» мікрорайону міста.
7. Направлений інформаційний запит до інституту «Діпромісто», у відповіді якого зазначається, що в 1969 році даним інститутом був розроблений детальний план центральної частини міста, який зберігається в їх архіві.
8. Встановлено, що у м. Львів прибудинкові території передаються ОСББ на основі технічної документації. 

На основі зібраних даних була відтворена схема покрокової процедури будівництва багатоквартирного будинку в м. Вознесенськ за радянських часів, яка включає в себе наступні етапи:
Крок 1: Підприємство, установа або організація (Замовник) яка хотіла збудувати будинок зверталась до відповідного виконкому (районного чи міського за виділенням землі). Виконком приймав рішення про виділення земельної ділянки та, як правило, давав доручення архітектору видати вихідні данні для проектування та виділити ділянку в натурі.
Крок 2: Замовник маючи рішення про виділення землі звертався до проектної організації (як правило це були державні інститути Діпромісто Агропроект і т.д.) і укладав договір на проектно-вишукувальні роботи,в складі яких були геодезичні роботи.
Крок 3: Отримавши проект Замовник затверджував його на містобудівній раді в обласній архітектурі.
Крок 4: Після затвердження проекту Замовник укладав договір з будівельною організацією, яка починала будувати будинок.
Крок 5: Під час будівництва, або після його завершення, Замовник звертався до відповідних органів за виготовленням правовстановлюючого документу – акту на право користування землею.
Крок 6: Після закінчення будівництва будинок здавався в експлуатацію і передавався на баланс експлуатуючий організації (ЖЕКу).

Ця схема опирається на архівні документи та нормативну базу, що діяла в ті часи. Можливо, ця схема неповна але важко викинути з неї хоча б один крок.

Висновок: Для будівництва багатоквартирних будинків в період з 1970 р. по 1991 р. обов’язковим було: отримання рішення про виділення землі, відведення ділянки в натурі та виготовлення правовстановлюючих документів. Таким чином, можна говорити, що межі прибудинкових територій багатоквартирних будинків визначені в натурі. А так як, при передачі землі цільове призначення ділянки не змінюється – необхідно виготовляти технічну документацію, а не проект відведення.